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2026/9/9
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親名義の建物に子どもが資金を提供してリフォームする場合の注意点 |
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 親名義の建物に子どもが資金を提供してリフォームする場合の注意点 親の建物で同居する子が、老朽化した家の設備を修繕する場合や二世帯住宅に増改築するために資金を提供する場合、贈与税がかかることがあります。 例えば、親が30年前に建てた家屋（固定資産評価額200万円）に子が800万円を支出して増築したような場合、その増築した部分の所有権は不動産の付合（民法242条）により親に帰属することになります。 しかしそうなると、親が子から増築資金に相当する金額の経済的利益を受けたものとみなされ、子が親に800万円を贈与したものとして贈与税が課税されることになります。 そこで、贈与税がかからないようにするために利用される方法として以下のようなものがあります。 ① リフォーム工事を始める前に、あらかじめ親から子に対して建物の所有権の全部または一部を贈与しておく。 あらかじめ親から子に対して建物の所有権を贈与する場合、子に対して贈与税がかかることがあるため、結局のところ、贈与税の負担という点では同じように思われるかもしれません。しかし、リフォームが必要なほど築年数が経過しているのであれば、贈与する時点での建物の評価額はかなり下がっていると思われますので、課税されたとしても少額で済む可能性が高いです。 ② 親の子に対する償金支払債務に代えて、親から子に建物の所有権の一部を移転する。 一般に、建物の既存の建物と接して増築され、構造上、増築部分に建物としての独立性が無く、既存部分と一体として利用され取引上も一体として認められるとき、増築部分は既存部分に付合したものと考えられ、子がお金を出したにもかかわらず、増築部分の所有権は親に帰属してしまうことになります。 そうなると、お金を出した子の損害によって、親が利得を上げていることになると考えられるため、子は親に対してその利得の返還を求める権利（償金請求権）を取得することになります。 そして、子がこの償金請求権の弁済を受ける代わりに、親から建物の所有権の一部を取得すれば、親は贈与されたことにはならず、贈与税がかかることを回避することが可能になります（ただし、この場合、親に譲渡所得税がかかる可能性があることには注意が必要です）。 このように、子の償金請求権という権利に対して、親が子へ建物の所有権の一部で弁済することを代物弁済といい、これが登記の原因となります。 実際にこの登記手続きを行う場合、まず増改築工事により建物の種類・構造・床面積などに変更があれば、建物表題部の変更登記をして、その後に代物弁済を原因とした親から子への所有権一部移転登記を行うことになるでしょう。 しかし、一部移転する場合の持分割合は評価の仕方によって異なるため、増改築に伴う登記をする場合には、税理士や土地家屋調査士などの専門家と十分に協議して進めることが重要です。
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