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2026/10/9
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【令和８年10月5日施行】所有権移転等の不動産登記において国籍等の申出が必要になりました。 |
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令和８年４月１日より始まった「スマート変更登記」を利用する場合において、あらかじめ申し出る必要のある「検索用情報」の1つとして、「国籍等」が追加されました。  【令和８年10月5日施行】所有権移転等の不動産登記において国籍等の申出が必要になりました。 不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられましたが、あらかじめ所定の情報（検索用情報）を法務局に提供しておけば、その後は法務局において、２年に１回程度、検索用情報を基に住基ネットに照会し、住所又は氏名の変更があった場合には、不動産の所有者の了承を得て法務局で住所等変更登記をすることとなりました。 これにより、住所等の変更があった際に、自分で登記を申請しなくても義務違反に問われることがなくなります。（法務局が職権で住所等変更登記をするサービスを「スマート変更登記」といいます。 ただし、登記官が所有者の住基ネット情報を検索するためには、所有者から氏名・住所、生年月日等の「検索用情報」をあらかじめ申し出る必要があるのですが、令和８年１０月５日以降に検索用情報の申出をする場合、国籍等の情報についても申し出る必要があるとされました。 １．なぜ「国籍等」を申し出ることになったのか？ 「国籍等」を申し出ることとされた背景には、国土の適切な利用及び管理の観点から外国人による不動産保有の実態を把握する必要があること、また、不動産の所有権登記名義人の死亡時に適用される準拠法は、法の適用に関する通則法により本人の国籍によって決まることから、義務化された相続登記の適正かつ円滑な実施に役立つことがあります。 ２．「国籍等」とは？ ここでいう「国籍等」とは、所有権登記名義人となる者の国籍の属する国又は出入国管理及び難民認定法第２条第５号ロに規定する地域をいい、地域名については出入国管理及び難民認定法施行令第１条に規定する「台湾」又は「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」が該当します。 ３．「国籍等」は登記事項証明書（登記簿謄本）に載る？ 検索用情報として法務局に記録された国籍等の情報は、内部情報として保有するものであり、不動産登記法に基づく公開の対象ではありませんが、行政機関間における情報連携に活用される見込みであるとされています。 ４．申し出の方法は？ 所有権の保存登記や移転登記などにおいて所有権の登記名義人となる者が申請人である場合は、検索用情報として国籍等を申請情報に記載するとともに、添付情報として国籍等を証する情報を提供することになりますが、具体的には以下のようなものが該当します。 日本の国籍を証する情報 ・本籍地が記載された住民票の写し（「本籍欄」が表示されていれば、内容が「省略」とされていても問題ないとされています。） ・戸籍の附票の写し ・法定相続情報一覧図の写し 外国籍を証する情報 ・国籍又は地域が記載された住民票の写し ・旅券の写し（※） ・在留カードの写し（※） ・特別永住者証明書の写し（※） ※ 申出人が原本に相違ないことを証明して提供する必要があります。 なお、登記申請とは別に、検索用情報の申出を単独で行うこともできるため、既存の所有権登記名義人について新たに国籍等を記録したり、帰化、国籍喪失、国籍離脱、国籍選択などによる国籍等の変更を反映したりすることが可能となっています。その際に法務局に提供する添付情報は、登記申請と同時に検索用情報の申出を行う場合と同様です。
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