勝手に相続登記をされてしまう？代位登記とは？

 

 

 

 

 

目次 １．代位登記とは？ ２．代位による相続登記の留意点 ３．まとめ

 

 

 

 

 

代位登記とは、民法第423条の規定により、債権者が自己の債権を保全するために、債務者の有している登記申請の権利を代わりに行使して登記を申請することをいいます。

 

民法第423条   債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利（以下「被代位権利」という。）を行使することができる。（以下略）

 

この条文が適用されるケースとして、AがBにお金を貸していた場合を例に考えてみましょう。このとき、お金を貸しているAを債権者、お金を借りているBを債務者といい、BはAに借りたお金を返済する義務を負っています。Bが約束どおりにAにお金を返せばいいのですが、Bが何らかの事情でまったくお金を返してくれません。

 

そのようなときに、Bの親が亡くなり、Bは親の自宅を相続しました。

 

このことを知ったAがBに対して、相続した自宅を売り、その金で返済するようにお願いしたものの、Bはまったく聞き入れず、また、返済する様子もありません。

 

そこでAは、Bが相続した自宅を差し押さえて競売にかけ、その代金で回収を試みようとしたところ、Bはまだ自分の名義に登記をしておらず、Bの親の名義のままになっています。このままではAは差押えができません。そこで、Aが行うのが「代位登記」です。

 

つまりAは、Bに対して有している、貸したお金を返してもらう権利（債権）を保全するために、Bが持っている相続登記を申請する権利（被代位債権）を代わりに行使し、B名義への相続登記（所有権移転登記）を行うということです。その後、AはB名義となった不動産に差押えの登記をすることになります。

 

上記は、相続人が債務者であるケースですが、亡くなった人（被相続人）が債務者である場合にも代位登記が行われることもあります。

 

また、税金などの滞納がある場合には、税務署や市町村により代位登記が行われることもあります。

 

 

 

 

 

代位登記が行われた場合に留意しなければならないこととして「法定相続分で登記される」「登記識別情報が通知されない」という点が挙げられます。

 

 

 

一般的に、相続人が申請する相続登記では、特定の人の単独名義としたり、法定相続分とは違う割合で持分を登記したりすることが多いでしょう。 

 

これに対して、代位登記の場合には、相続人全員が法定相続分の割合で登記されることになります。 

相続人の中に相続放棄をした人がいたり、遺産分割協議が済んでいたとしても、原則として特定の相続人を除外して登記することはできません。 

 

なお、登記上の所有者のまま年が変わると、翌年の固定資産税の納税義務を負うことになってしまいます。

 

法定相続分で代位登記がされても、その後に本来相続したとおりの内容で登記をすることは可能ですので、なるべく早いうちに実体と登記上の記録を一致させるための登記をするようにしましょう。

 

 

 

通常、相続登記を申請してその登記が終わると、法務局から新たな所有者となった相続人に対して登記完了証と登記識別情報通知が発行されます。このうち、「登記完了証」は登記手続が終わったことを知らせる書類で、その後何かの手続に使うことはありませんが、「登記識別情報（いわゆる「権利証」）は、その後に不動産を売却したり、抵当権を設定したりするときの登記手続で必要となるため、その通知は非常に重要な書類です。

 

代位登記の場合、登記完了証と登記識別情報通知のどちらも発行されることはありません。 

 

登記識別情報通知がないからといって、その後の登記ができなくなるわけではありませんが、本来であれば不要な手間や費用がかかってしまいます。 

 

なお、代位登記がされた場合、法務局から相続人に対し、登記が完了した旨が通知されますが、これは登記識別情報の代わりにはなりません。

 

 

 

 

 

以上、代位登記についての説明でした。多く見られるケースというわけではありませんが、相続登記をしておかなかったばかりに代位登記を入れられてしまうと、その後の手続において無用な手間と費用がかかってしまう場合があります。

 

４月１日からは相続登記の義務化も始まりますので、特別な事情がなければ速やかに相続登記を行うことをお勧めします。