スマート変更登記（登記官の職権による住所等変更登記）とは？

 

 

 

 

令和８年４月１日以降、不動産登記簿上の所有者は、住所や名前に変更が生じた日から２年以内に、その変更の登記をすることが義務化されましたが、併せて住所等変更登記の手続の簡素化・合理化を図る観点から、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組み（スマート変更登記）が始まりました。

 

自然人（個人）の場合は、事前に住基ネットからの情報取得に必要な「検索用情報（生年月日等）」の申出（※）をしておく必要があります。

 

※売買や贈与、相続等によって不動産を取得し、その登記の申請書を法務局に提出する際に、併せて所有者の検索用情報（氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、電子メールアドレス）を記載することで申出ができます。また、既に不動産を所有されている方は、検索用情報の申出のみを単独で行うことができ、書面だけでなくウェブブラウザ上での手続も可能です。

 

法人の場合は、商業・法人登記システムとの連携に必要となる「会社法人等番号」が不動産の登記簿に登記されている必要があります。

 

 

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１．自然人（個人）の場合 

① 法務局が少なくとも２年に１回、住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認する。

② 住所等に変更があった方に対し、変更登記をしてよいかを確認するメールを送信又は書面を送付する。

③ 変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記を行う。

 

 

２．法人の場合

 

① 次の(1)～(3)に該当する法人があった場合、住所等の変更情報を不動産登記システムに提供する。
　(1) 所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされた後に、商業・法人登記上の住所等に変更があった場合
　(2) 既に商業・法人登記上の住所等に変更があり、かつ、令和８年５月１５日以降に所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされた場合
　(3) 令和８年５月１５日より前に所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされ、かつ、既に商業・法人登記上の住所等に変更がある場合
② 上記①の提供を受けて、順次、不動産登記上の住所等の変更登記を行う。

 

なお、上記①(3)に該当する場合、令和８年５月１５日からスマート変更登記が行われます。

 

 

スマート変更登記の留意点

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① 検索用情報の申出を行ったものの、まだスマート変更登記が実施されていない場合において、ただちに不動産の売却手続（所有権の移転の登記）や、抵当権の登記の抹消手続をする必要があるときは、別途、ご自身で住所等の変更登記を申請する必要があります。

② 海外に居住する人や会社法人等番号のない法人は、法務局がその住所等の変更の事実を確認できないため、住所等に変更があったときは、別途、ご自身で変更登記を申請する必要があります。